Interior do centro de distribuição do Mercado Livre no Cajamar, Grande São Paulo | Imagem: Eduardo Knapp/Folhapress
Corrida por entrega rápida aumenta demanda por galpões industriais

Corrida por entrega rápida aumenta demanda por galpões industriais

São estimados R$ 4 bi em investimentos para a expansão de logística industrial nos próximos 15 meses

Amanda Lemos
Fernanda Brigatti



Em um galpão de 150,5 mil m², dimensão que equivale a quase um estádio do tamanho do Maracanã, o movimento de caixas, pacotes, empilhadeiras e carrinhos é frenético. Esteiras auxiliam o trabalho de 3.500 funcionários responsáveis por separar, etiquetar e despachar milhares de encomendas que precisam chegar ao consumidor o mais rápido possível.

De um dos dois centros de distribuição do Mercado Livre em Cajamar, na Grande São Paulo, 80% das encomendas chegam aos clientes em até 48 horas e, desse total, 70% precisam ser entregues antes de 24 horas.

Os prazos cada vez menores buscam atender milhares de consumidores que migraram para o ecommerce em 2020 em decorrência das medidas de restrição para controle da pandemia.

Segundo a consultoria Ebit | Nielsen, 13 milhões de pessoas fizeram compras via internet pela primeira vez no ano passado. O faturamento do comércio online brasileiro acumulou crescimento de 83,68% em 12 meses até dezembro, segundo indicador da Câmara Brasileira da Economia Digital e da Neotrust.

A corrida pela experiência da compra perfeita passa necessariamente pela entrega rápida e isso obrigou o ecommerce a expandir seus centros de distribuições e a iniciar uma caça a galpões menores e urbanos, que permitam encolher ainda mais no intervalo entre o pedido e a entrega.

Segundo dados da Colliers Internation, 32% dos galpões industriais alugados em 2020 foram impulsionados pelo comércio online, e 6% estão ligados a empresas de logística.

Simone Santos, presidente-executiva da SDS Properties, viu a demanda por locação de galpões industriais crescer 30% em 2020, ante 2019. "Existia uma expectativa de retomada do mercado faz seis anos, mas nunca acontecia", explica a executiva.

As empresas especializadas em logística respondem pela maior ocupação de condomínios logísticos, um total de 4,1 milhões de m², segundo a SiiLA Brasil. Em seguida estão as varejistas, com 2,9 milhões de m², e o ecommerce, com 1,1 milhão de m².



A demanda no segmento logístico é tanta que a maioria das principais empresas do setor reportam lotação máxima e resultados recordes, tanto em 2020 quanto no primeiro trimestre deste ano. No setor, 2020 já é considerado o ano do "boom na distribuição".

Hailton Liberatore, sócio-diretor da Libercon Engenharia, que constrói centros logísticos e industriais, diz que o momento é de euforia do setor. "Em 15 anos, nunca vi nada igual nesse mercado", afirma.

Mais investidores estão interessados no segmento e há uma corrida pela "joia da coroa": o terreno que possa receber um galpão dentro da capital, a uma distância de até 15 quilômetros da região central, o novo "last mile", ou a última etapa antes da entrega. Segundo Liberatore, há uma negociação em andamento que, se for concluída, resultará no primeiro galpão logístico de ponta dentro da cidade de São Paulo.

Neste ano, o volume de investimentos previstos dá a dimensão do aquecimento do segmento logístico. Mariana Hanania, diretora de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark, diz que são estimados R$ 4 bilhões em investimentos para a expansão de logística industrial nos próximos 15 meses.

Em todo o Brasil, o estoque de m² voltados a condomínios industriais e de armazenamento e logística de alto padrão passou de 4,5 milhões de m² em 2010 para 18 milhões de m² no mesmo período em 2021, segundo a SiiLA.

O salto em milhões de metros quadrados aconteceu ao mesmo tempo em que o percentual de espaços vagos encolheu. A taxa de vacância chegou a ser de 24,28% em 2018. Em 2019, estava em 18,3%, caiu a 14% em 2020 e já está em 13%.







O estado de São Paulo concentra boa parte desses galpões -os novos e os já em operação. No primeiro trimestre, o estoque era de 9,8 milhões de m², segundo a Newmark, e apenas 12,7% desse total estava desocupado.

Na avaliação de Liberatore, da Libercon, a taxa de vacância é ainda menor nas cidades mais cobiçadas pelos desenvolvedores de centros logísticos, como Cajamar, Guarulhos, Embu das Artes e Barueri, todas na Grande SP.

Ficam em Cajamar os centros de distribuição de Amazon e Mercado Livre, por exemplo. Marina Cury, presidente da Newmark, diz que o município é hoje uma espécie de "Itaim Bibi", bairro nobre, da logística. "Mas o setor está em busca de uma nova Faria Lima, que esteja dentro de São Paulo", afirma, em referência à avenida que, na capital paulista, concentra edifícios de escritórios de alto padrão.

Além do volume de negócios em alta, o Liberatore relata que os estudos de viabilidade já começam a sair do eixo Rio-São Paulo, em um sinal da interiorização da logística. Essa expansão também é observada por Abiner Oliveira, coordenador do comitê de real estate da Abralog (Associação Brasileira de Logística).

Segundo ele, existe um movimento de deslocar esses empreendimentos do eixo sudeste para atender melhor regiões precárias em logística. Como a estrutura de distribuição está aglutinada entre São Paulo e Rio de Janeiro, o próximo desafio das empresas será diminuir o tempo de entrega para as regiões Norte e Nordeste.

Enquanto um morador da capital paulista consegue receber uma encomenda no mesmo dia da compra, em estados dessas regiões ela pode demorar até 15 dias.

Para atender a parte norte do país, o Mercado Livre inaugurou um centro de distribuição na Bahia, além de investir em uma frota de aviões. Segundo Luiz Vergueiro, diretor de operações da unidade Mercado Envios no Brasil, consumidores em Manaus já recebem suas compras em até dois dias. Para a parte sul, outro galpão foi aberto em Florianópolis, Santa Catarina.

Nas operações last mile, que são feitas pelas populares vans amarelinhas, foi necessário ampliar o número de centros de distribuição fulfillment. De acordo com Vergueiro, 90% da logística é feita pelo próprio Mercado Livre. Os outros 10% são atendidos por outras empresas especializadas em logística.

O ritmo de crescimento da infraestrutura logística nessas regiões ainda é lento. Segundo a SiiLA Brasil, entre 2019 e o primeiro trimestre deste ano, o crescimento da oferta de m², somando norte e nordeste, foi de 7%, enquanto chegou a 8% no sudeste.

Há mais tempo investindo em ecommerce e marketplace, a varejista Magazine Luiza cresceu mais de 50% em 2020 em vendas online. Para melhorar a capilaridade e dar conta do aumento da demanda, a empresa fez parcerias com os lojistas, transformando os espaços em pequenos centros de distribuição.

"Remodelamos o layout das lojas para virar um pequeno galpão", explica Luis Fernando Kfouri, diretor de logística do Magazine Luiza. "Conseguimos ganhar em velocidade para todo país, já que temos lojas em todos os estados, e preservamos empregos", diz.

Segundo Kfouri, 50% das entregas da varejista são feitas em até 24h. "Consigo entrega rápida em Marabá (PA), enquanto outros ecommerces podem demorar até 12 dias".

O avanço dessa rede logística de centros de distribuição e de galpões pelo Brasil está atrelado, principalmente, a dois fatores: proximidade com rodovias e incentivos ou isenções que municípios e estados possam oferecer.

Oliveira, da Abralog, lembra que a região de Extrema, no sul de Minas Gerais, atrai grande quantidade de empresas pela oferta de benefícios fiscais, como redução no ISS (imposto sobre serviços), além de isenção de IPTU.

E cada região tem sua característica. No entorno de capitais, é comum a instalação de centros de distribuição para atender os grandes varejistas e o ecommerce, como Via (antiga Via Varejo), Magazine Luiza e Amazon. Em outros lugares, como na região sul ou em Manaus, no Amazonas, os galpões tem perfil mais industrial, para atender a atividade econômica da região, como a produção de veículos e de bens de consumo.





Folha de S.Paulo
https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2021/05/corrida-por-entrega-rapida-aumenta-demanda-por-galpoes-industriais.shtml

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