Decisão derruba lei de julho de 2024 e altera as regras para a construção e o que pode ser instalado em milhares de imóveis; empreendimentos aprovados com base em norma até agora não serão considerados irregulares

Por Hyndara Freitas - São Paulo

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) declarou inconstitucional, nesta quarta-feira (26), parte da alteração na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, conhecida como Lei de Zoneamento, sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) em julho de 2024. Com isso, volta a valer o mapa da lei sancionada em janeiro de 2024. Na prática, a decisão altera as regras para a construção e o que pode ser instalado em milhares de imóveis da capital.

Por maioria de votos, o Órgão Especial do tribunal acolheu um pedido do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e decidiu que a lei foi aprovada na Câmara Municipal sem as devidas audiências públicas prévias, incluindo emendas e novos artigos sem que houvesse a discussão pública e transparência necessárias para esse tipo de norma urbanística. A suspensão da lei, porém, não é imediata: os efeitos valem somente depois do fim dos recursos, mas quando isso ocorrer, a declaração de inconstitucionalidade retroage para a data da publicação do acórdão.

Os empreendimentos licenciados com base nesta lei até este momento não serão considerados irregulares. Já aqueles aprovados após a publicação do acórdão, ainda que antes do trânsito em julgado da ação, poderão ser anulados. Segundo o presidente do TJ-SP, o desembargador Francisco Loureiro, o risco ficará a cargo de quem quiser construir na cidade com base na regra já declarada inválida.

O que é a Lei de Zoneamento?

• A Lei de Zoneamento é complementar ao Plano Diretor Estratégico e fixa o que pode ou não ser construído na cidade, em cada rua e lote, bem como define a altura dos edifícios, os tipos de construções comerciais, residenciais e industriais que podem existir em cada área, os locais de preservação ambiental e os níveis de emissão de barulho.
• É essa lei que faz com que bairros vizinhos possam ter perfis construtivos completamente diferentes. Já o Plano Diretor prevê as diretrizes gerais de urbanização da cidade, de forma mais ampla, definindo quais são as prioridades do poder público - como adensar mais áreas próximas a estações de metrô, por exemplo, permitindo mais construções nessas regiões.

A Lei de Zoneamento foi alterada duas vezes em 2024, uma em janeiro e outra em julho. Em julho, a maior parte das mudanças foi feita em segunda votação, por meio de substitutivos e emendas incluídos poucas horas antes da apreciação em plenário. Ao enviar o projeto para a Câmara dos Deputados, em julho, a Prefeitura de São Paulo anunciou que se tratava de uma correção no mapa que havia sido aprovado meses antes, mas na prática houve alteração substancial das regras para construção em várias quadras da cidade. As principais mudanças foram a liberação de edifícios em áreas antes restritas a casas, em bairros como Morumbi, Cidade Jardim, Vila Sônia e Alto da Lapa, na Zona Oeste.

O mapa havia alterado algumas zonas chamadas "eixos", áreas próximas ao transporte público que podem receber prédios mais altos, além de permitir escolas em áreas predominantemente residenciais e restringir construções em subsolos. Foi definido, por exemplo, que ruas apenas parcialmente tombadas podem ser consideradas eixo. Também foram aprovadas 40 emendas que trocam a classificação de algumas áreas para permitir a construção de mais prédios ou moradias populares.

Pelo texto, ficavam autorizadas escolas em áreas estritamente residenciais ou nas áreas que circundam essas zonas residenciais, conhecidas como "zonas corredor" (ZCOR). São exemplos de vias que ficaram aptos a receber escolas, pela regra, as avenidas Europa e Nove de Julho, que circundam os Jardins, além de miolos de bairros como Vila Mariana e Alto de Pinheiros.

Em nota, a Câmara Municipal afirma que "recebe com respeito a decisão do Órgão Especial do TJ-SP, embora reforce o seu entendimento de que houve total cumprimento às normais legais e ao Regimento Interno da Casa e total pertinência temática das emendas durante o trâmite das duas leis revisionais que trataram do zoneamento da capital". A Câmara afirma ainda que a Procuradoria da Casa vai "avaliar eventuais recursos após a publicação do acórdão do TJ-SP".

Ação após emenda que beneficiou igreja

O MP-SP ajuizou uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) contra a lei após ser procurado pela Associação dos Amigos do Alto de Pinheiros. Inicialmente, a procuradoria questionava o mapa da Lei de Zoneamento sancionado em janeiro de 2024, mas a norma foi amplamente alterada pela Câmara Municipal, justamente por erros no mapa, e uma nova lei sancionada em julho. Com isso, o MP-SP incluiu o novo mapa em seu pedido de declaração de inconstitucionalidade. Os argumentos do procurador-geral Paulo Sérgio de Oliveira e Costa foram no sentido de que houve "ausência de participação popular, planejamento técnico" e que os princípios da "moralidade, segurança jurídica e motivação" foram feridos.

A entidade que representa os moradores de Alto de Pinheiros, que levou as reclamações ao órgão, argumentou pela ilegalidade de um trecho que permitiu prédios maiores na Marginal Pinheiros, entre as avenidas Arruda Botelho e Frederico Hermann Jr. Essa área era uma Zona Corredor, que permite prédios baixos e usos comerciais restritos para proteger a área estritamente residencial do Alto de Pinheiros.

Com a mudança, passou a ser uma zona de centralidade, permitindo prédios de até 48 metros de altura. A alteração foi inserida de última hora, e não constava no projeto original da prefeitura e nem no texto aprovado em primeiro turno pelos vereadores. Foi uma emenda apresentada no dia da votação final, pelo vereador Isaac Félix (PL). Com a mudança, a Igreja Presbiteriana de Pinheiros passou a poder construir um megatemplo no local, como planejava há anos. A associação de moradores se insurgiu contra este trecho e pediu que o MP-SP entrasse com uma ação pedindo sua inconstitucionalidade.

Ocorre que, ao entrar com a ação, o MP alegou vícios no mapa como um todo, e pediu a suspensão do artigo que o alterava. A lei já havia sido suspensa por liminar em janeiro de 2025, mas depois de recurso da gestão Nunes, a decisão foi cassada. Em fevereiro de 2026, houve uma nova decisão do TJ-SP, que invalidou a lei imediatamente e travou novas construções em São Paulo. Em abril, o ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), derrubou a decisão e voltou a liberar a emissão de alvarás para novos prédios e para demolições na cidade.

Revisão marcada por problemas

A revisão do zoneamento foi marcada desde o início por problemas e críticas de suposta falta de transparência. Ainda em 2023, foi aberto um inquérito justamente para apurar a falta de transparência, já que a prefeitura apresentou as propostas de alterações na lei sem apresentar um mapa, nem justificativas técnicas para as mudanças.

A Lei de Zoneamento é complementar ao Plano Diretor e fixa, no detalhe, o que pode ou não ser construído na cidade, em cada rua e lote, bem como define a altura dos edifícios, os tipo de construções comerciais, residenciais e industriais que podem existir em cada área, os locais de preservação ambiental e os níveis de emissão de barulho. Para que um novo imóvel seja autorizado pela prefeitura, ou uma reforma de um local já existente, é preciso que o projeto respeite as regras previstas no Zoneamento - e o mapa é essencial porque é ele quem demarca os limites de cada zona.

Outro problema é que, quando o projeto da revisão já estava na Câmara Municipal em fase de audiências públicas, o texto foi alterado diversas vezes sem a devida transparência. Na primeira votação, foi aprovado um texto e um mapa. Ocorre que o texto foi substancialmente alterado horas antes da segunda e definitiva votação, sem que a população pudesse ter tempo hábil para avaliar as mudanças propostas. Além disso, foram aprovadas emendas de vereadores que mudaram ainda mais o texto sem a devida discussão prévia.

Em janeiro de 2024, o prefeito Ricardo Nunes sancionou a lei com 58 vetos, retirando as partes mais polêmicas como as que permitiam prédios altos nos miolos de bairros, por exemplo. Mas não durou muito tempo e, por erros no mapa aprovado pela Câmara e sancionado pela prefeitura, meses depois a norma voltou a ser alterada no Legislativo. Em julho, a nova lei foi aprovada e sancionada pelo prefeito, com diretrizes mais claras sobre os chamados 'eixos', que são as áreas próximas ao transporte público que podem receber prédios mais altos, além da permissão de escolas em áreas predominantemente residenciais.

O desembargador Donegá Morandini, relator do processo, afirmou em seu voto que inicialmente "anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer ajustes finos" na lei, mas que ao fim "aprovou-se alteração substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana".

- Neste PL, houve verdadeiro desvirtuamento de objeto, culminando na ausência de pertinência temática entre a proposição submetida às audiências públicas e a matéria efetivamente aprovada. O introdução por substitutivo ou emenda de matéria estranha ao objeto do projeto configura vício formal. No caso, o objeto declarado do PL não guarda relação direta de pertinência com a reclassificação das zonas - falou.

O relator foi acompanhado pela maioria, e houve divergência apenas na modulação dos efeitos - ou seja, a partir de quando passaria a valer a anulação da lei. Por maioria, ficou decidido que a lei será considerada inconstitucional a partir da publicação do acórdão, após ele ser validado pelo ministro Edson Fachin.

O Globo
https://oglobo.globo.com/brasil/sao-paulo/noticia/2026/08/26/justica-anula-mudancas-na-lei-de-zoneamento-em-sao-paulo.ghtml