A análise faz parte do processo administrativo no qual se discute tornar de utilidade pública o hipódromo da Cidade Jardim
Por Clayton Castelani, Folhapress - São Paulo
A área de 619 mil m² onde funciona o Jockey Club de São Paulo foi avaliada em cerca de R$ 95 milhões pela PGM (Procuradoria-Geral do Município). A análise faz parte do processo administrativo no qual se discute tornar de utilidade pública o hipódromo da Cidade Jardim, na zona oeste da capital paulista.
Com a apuração do valor quase dez vezes inferior aos mais de R$ 860 milhões devidos pelo Jockey ao município em impostos, a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) pode estar mais perto de avançar no seu projeto de criar um parque público no local.
A prefeitura pretende desapropriar a área por meio de um processo chamado dação. Isso significa que uma dívida ou parte dela pode ser quitada em troca de um bem. No caso em discussão, o devedor teria apenas uma parte do débito abatido.
A diretoria do Jockey Club não concorda com a intenção da gestão municipal e, na Justiça, contesta os valores cadastrados na dívida ativa.
Para elaborar a estimativa, o estudo da PGM pesquisou 17 áreas na mesma região, mas aplicou um deságio de 90% no valor apurado. A desvalorização ocorre devido à regra de zoneamento.
O hipódromo está em uma Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental), que é destinada a parques e sobre a qual não se pode construir múltiplas vezes a área do terreno.
Desde a revisão do Plano Diretor, em 2023, a área do hipódromo figura legalmente no quadro de parques públicos propostos para a cidade São Paulo. A inclusão no quadro ocorreu por decisão do então presidente da Câmara, Milton Leite (União Brasil), às vésperas da votação final.
Posteriormente, a criação do parque teve a alteração consolidada com a revisão da Lei de Zoneamento. É esperado que um terreno transformado em Zepam perca significativamente seu valor de mercado em relação ao entorno.
O estudo da PGM também menciona construções tombadas e a inviabilidade de novas edificações no terreno.
Fundado em 1875 como Club de Corridas Paulista na Mooca, na zona leste, o hipódromo mudou para Cidade Jardim, zona oeste, em 1941.
O terreno está em uma área valorizada e seu entorno tem sido alvo de discussões sobre a construção de prédios mais amplos do que as construções atuais. As principais tentativas de mudanças, porém, não avançaram nas recentes revisões da Lei de Zoneamento.
Hoje a maior parte da vizinhança é residencial.
Defensores das mudanças urbanísticas na região dizem que isso poderia reverter a situação de degradação do entorno e que um parque contribuiria para esse desenvolvimento.
Grupos contrários dizem que a criação do parque pretende impulsionar o mercado imobiliário, estimular a verticalização de algumas áreas do bairro e acabar com sua característica residencial.
Diretoria contesta dívida
Com base em decisões do STJ (Superior Tribunal de Justiça), a direção do Jockey pede alterações no cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) devido, um dos principais componentes do montante devido.
Duas decisões relativas aos impostos cobrados em 1990 e 1991 consideraram que o clube estava isento de pagar qualquer valor relativo àqueles dois anos em razão de distorções na base de cálculo. Isso retira da arrecadação cerca de R$ 140 milhões, em valores atualizados.
O STJ reconheceu os fatores apontados pelo clube para contestar o lançamento do imposto: área construída maior, fator obsolescência (coeficiente de depreciação do valor do imóvel pela idade) e o padrão da construção.
No lançamento do imposto feito pela prefeitura, por exemplo, consta como área construída 108 mil m², enquanto a perícia apurou 87 mil m².
Além dessas duas ações de execução fiscal, há pelo menos outras seis em andamento, referentes aos impostos de 2011 a 2020.
A gestão Nunes avalia que não haverá nova derrota judicial porque as decisões referem-se apenas ao IPTU devido em dois processos específicos.
Segundo a prefeitura, existem 500 ações judiciais em andamento e o clube tem débitos em dívida ativa que somam mais de R$ 862 milhões.
